Grundsteuer

Informationen zur Grundsteuerreform und Abgabe von Steuererklärungen zum Grundbesitz

Im Jahr 2022 müssen neue Steuererklärungen für den Grundbesitz und die Grundsteuern erstellt werden. Die Neufeststellung der Grundbesitzwerte ist erforderlich, da das Bundesverfassungsgericht die bisherige Wertermittlung über die alten Einheitswerte und die daraus erfolgte Grundsteuerfestsetzung als verfassungswidrig erklärt hat. Eine ausführlichere Übersicht finden Sie hier in der rechten Spalte.

Aufgrund der Menge der zu erstellenden Erklärungen ist es jetzt Zeit zu handeln. Die neuen Steuererklärungen müssen

in der Zeit vom 1. Juli 2022 bis 31. Oktober 2022

ausschließlich in digitaler Form beim Finanzamt eingereicht werden. Daher ist ein frühes Zusammentragen der notwendigen Informationen und Dokumente sinnvoll.

Insbesondere werden hierzu benötigt:

• bisherige Einheitswertbescheide und Aktenzeichen
• Grundbuchauszüge der Grundstücke
• die Grundstücksflächen und ggf. Miteigentumsanteile
• Baujahr der Gebäude
• Angaben zur Wohnfläche bzw. Bruttogrundfläche der Gebäude

ÜBERSICHT GRUNDSTEUER NEU

Der bisherige Einheitswert wird vom neuen „Grundsteuerwert“ abgelöst. Hierzu erfolgt eine Neubewertung aller Grundstücke, die bis zum 31.10.2022 gegenüber dem Finanzamt ausschließlich in digitaler Form zu erklären ist. Dies gilt unabhängig von der Nutzung der Grundstücke, d.h. ob diese zu eigenen Wohnzwecken, zur Vermietung, zur unentgeltlichen Überlassung, zur Vermietung an Feriengäste oder zur Nutzung für eigene oder fremde gewerbliche Zwecke dienen. Auch für unbebaute Grundstücke oder solche die aktuell bebaut werden gilt die neue Feststellungspflicht.

Die Finanzbehörden werden diese Erklärungen voraussichtlich bis zum Jahr 2024 bearbeiten. Die Grundsteuer nach dem neuen Recht wird voraussichtlich erst ab dem Jahr 2025 zu zahlen sein. Da die Grundsteuer deutschlandweit aufkommensneutral gestaltet werden soll, benötigen Bund und Länder jedoch für die Neufestsetzung bereits dieses Jahr die Grundsteuerwerte aller Grundstücke. Ausgehend von den Grundsteuerwerten wird anhand der Grundsteuermesszahlen (nutzungsabhängig) und der Hebesätze jeder Gemeinde die Grundsteuer neu festgesetzt. Hierbei kann es bei den einzelnen Grundstücken jedoch zu höheren oder niedrigeren Grundsteuerbelastungen kommen. Da die neuen Hebesätze der Gemeinden noch nicht feststehen, kann hierzu noch keine Aussage getroffen werden. 

In Zukunft müssen die Feststellungserklärungen alle 7 Jahre aktualisiert eingereicht werden, insbesondere um Wertveränderungen von Grund und Boden und in den Gebäuden Rechnung tragen zu können. Neu ist zusätzlich eine Meldepflicht für Veränderungen am Grundstück (Neubau, Erweiterung z.B. durch Aufstockung, Abriss etc.), die innerhalb eines Monats nach Jahresende zu erfüllen ist.

Nach den neuen Bewertungsvorschriften werden die Grundbesitzwerte allgemein nach dem Bundesmodell festgestellt. Die Grundsteuerreform hat jedoch den einzelnen Bundesländern die Möglichkeit gegeben, eigene Grundsteuermodelle zu entwickeln, die vom Bundesmodell abweichen können.

Bundesmodell

Bei allen Grundstücken wird der Wert von Grund und Boden und der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude getrennt ermittelt.

Der Grund und Boden wird grundsätzlich anhand der von den lokalen Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwerte bewertet. Diese Informationen können wir anhand der uns verfügbaren Zugänge zu den Bodenrichtwertportalen in der Regel ohne Probleme beschaffen, soweit uns die genauen Grundbuchdaten (z.B. aus einem Grundbuchauszug oder aus den notariellen Kaufverträgen) bekannt sind.

Selbst genutzte oder zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden im sogenannten Ertragswertverfahren bewertet. Ausgangspunkt hierzu sind einerseits die Grundstücksfläche (laut Grundbuch), das Gebäudebaujahr und die Wohnflächen der Häuser/Wohnungen nach der Wohnflächenberechnungsverordnung). Daraus kann anhand des Grund- und Bodenwertes sowie anhand der pauschal ermittelten Erträge (Mietwerte) der Grundbesitzwert errechnet werden.